Betaalbaar wonen in Overijssel: wat zijn de mogelijkheden?

Prijzen stijgen ook buiten de Randstad

De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning in Overijssel lag in 2024 rond de 350.000 euro, aldus NVM-cijfers. Vijf jaar eerder was dat nog zo'n 240.000 euro. Dat is een stijging van ruim 45 procent in vijf jaar tijd. Ter vergelijking: de gemiddelde cao-loonstijging in diezelfde periode was een fractie daarvan.

Overijssel was ooit een provincie waar je als starter met een modaal inkomen een rijtjeshuis kon kopen. Die tijd is voorbij. In steden als Deventer en Zwolle betaal je inmiddels gewoon Randstadprijzen voor een doorsnee tussenwoningI. In kleinere kernen gaat het iets langzamer, maar ook daar trekt de markt aan.

De oorzaken zijn breed bekend: lage rentes in het vorige decennium, te weinig nieuwbouw, beleggers die instapwoningen opkochten en een groeiende bevolking in stedelijke kernen. In Overijssel speelt ook de trek uit de Randstad mee. Mensen die hun overwaarde meenemen, bieden meer dan de lokale markt gewend is.

Waarom de provincie toch kansen biedt

Goedkoop is Overijssel niet meer, maar vergeleken met Amsterdam of Utrecht zijn er wel degelijk locaties waar betaalbare koopwoningen nog mogelijk zijn. Gemeenten als Ommen, Hardenberg en Steenwijkerland hebben relatief lage prijzen en actief beleid om nieuwe woonvormen te faciliteren.

Ommen bijvoorbeeld experimenteert al enige jaren met kleinschalige woonprojecten op locaties die eerder niet in aanmerking kwamen voor woningbouw. Hardenberg heeft in het verleden CPO-kavels uitgegeven waarbij groepen zelf hun woningen konden ontwerpen en bouwen. Deventer zoekt actief naar manieren om de instroom van starters te bevorderen en heeft plannen voor gemengde woonmilieus.

Het is geen toevalligheid dat juist kleinere gemeenten in Overijssel experimenteerruimte bieden. Ze hebben minder politieke weerstand tegen nieuwe woonvormen, meer beschikbare grond en een duidelijk belang bij het aantrekken van jonge bewoners. Vergrijzing is in een deel van de Overijsselse kernen een reëel probleem.

CPO als realistisch alternatief

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, kortweg CPO, is een van de weinige manieren waarop starters vandaag de dag een koopwoning kunnen realiseren die aansluit bij hun budget. Bij CPO vormen een groep mensen samen een juridische entiteit en treden ze gezamenlijk op als opdrachtgever richting een architect en aannemer. Ze kopen grond van de gemeente en bouwen zelf, of laten bouwen volgens hun eigen ontwerp.

Het voordeel is tweeledig. Je betaalt geen ontwikkelaarsmarge, die bij reguliere nieuwbouw al snel 15 tot 20 procent van de woningprijs uitmaakt. En je hebt directe invloed op hoe je woning eruitziet. Nadeel is dat het tijd kost en organisatie vraagt. Je hebt een groep nodig die op één lijn zit, en een gemeente die bereid is kavels beschikbaar te stellen.

In Overijssel zijn er al gemeenten die hier positief tegenover staan. Het vergt initiatief, maar het is geen utopie.

Wat kun je als starter realistisch verwachten?

Met een bruto jaarinkomen van 40.000 euro kun je in 2026 via de NHG-garantie maximaal zo'n 200.000 tot 210.000 euro lenen. Dat is in de meeste steden te weinig voor een bestaande woning. Nieuwbouw via CPO of kleine wooneenheden in dorpskernen kunnen dan wel uitkomen op dat bedrag, zeker als de gemeente grond voor een gereduceerde prijs aanbiedt.

Andere opties die steeds meer voorkomen zijn gedeeld eigendom (waarbij je een deel van de woning koopt en de rest huurt) en wooncoöperaties. Beide modellen zijn in Overijssel nog beperkt aanwezig, maar de interesse groeit.

Wie flexibel is in locatie en bereid om in een kleiner huis te wonen, heeft meer kans van slagen. Dat klinkt als een concessie, maar voor veel starters voelt het eerder als een bewuste keuze voor meer ruimte buiten en minder hypotheekdruk.

KoopBuurschap onderzoekt precies deze combinatie: betaalbare koopwoningen in Overijssel, gebouwd voor en door mensen die bewust kiezen voor een andere manier van wonen.