Starters op de koopwoningmarkt: hoe zit dat in 2026?

Tien jaar geleden kochten starters in Nederland nog relatief makkelijk een woning. De prijzen lagen lager, de hypotheekeisen waren ruimer en de concurrentie was minder hevig. Dat is veranderd. Niet een beetje, maar fundamenteel.

Wie nu als starter een koopwoning wil kopen, loopt tegen een muur. Niet omdat ze niets willen, maar omdat de markt zo is opgebouwd dat ze er structureel naast vallen.

Wat de cijfers zeggen

De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland lag in 2024 op ruim 430.000 euro, volgens NVM-cijfers. Voor een starter met een modaal inkomen van rond de 40.000 euro per jaar is de maximale hypotheek, afhankelijk van rente en schulden, ongeveer 200.000 tot 220.000 euro. Het gat is dus meer dan twee ton.

Dat gat dichten lukt alleen met eigen spaargeld. Maar spaargeld opbouwen terwijl je huur betaalt van 1.000 tot 1.400 euro per maand in de vrije sector, is voor de meeste starters een langzaam process. CBS-data laat zien dat het aandeel starters in de kopersmarkt is gedaald van bijna de helft begin jaren 2010 naar minder dan 25 procent in 2023.

Beleggers namen een deel van die ruimte in. Woningen werden gekocht om te verhuren. Inmiddels is dat deels teruggedraaid via belastingwijzigingen en zelfbewoningsplicht in grotere steden, maar de schade van die periode is nog voelbaar in de prijzen.

Waarom buiten de Randstad ook geen oplossing meer is

Vroeger gold: als Amsterdam te duur is, ga je naar Utrecht. Te duur? Naar Arnhem. Te duur? Naar Zwolle. Die redenering werkt steeds minder. De prijsstijgingen van de Randstad zijn in de jaren 2019-2022 doorgesijpeld naar de rest van Nederland. Overijssel, Gelderland, Groningen: overal zijn prijzen significant gestegen.

Dat neemt niet weg dat er nog wel regio's zijn waar een starter meer kans maakt. In gemeenten als Hardenberg, Ommen en delen van Twente zijn woningen nog te vinden onder de drie ton. Maar ook daar worden de lijsten langer en de overbiedingen gebruikelijker.

Wat er nog wel mogelijk is

Er zijn opties, maar ze vragen allemaal iets extra's:

• Nationaal Garantiefonds (NHG). Voor woningen tot de NHG-grens (in 2026 rond de 435.000 euro) kun je een hypotheek afsluiten met NHG. Dat levert een rentevoordeel op van gemiddeld 0,5 tot 0,7 procent. Op een hypotheek van 200.000 euro scheelt dat honderden euro's per jaar.
• Startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Starters betalen geen overdrachtsbelasting op woningen tot de koopgrens (in 2026: 510.000 euro). Dat scheelt direct 2 procent van de aankoopprijs.
• CPO en collectieve bouw. Via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap kunnen starters samen woningen laten bouwen tegen lagere kosten. Er zijn geen tussenhandelaren, geen projectontwikkelaar die marge pakt.
• Koopstartregeling. Sommige gemeenten bieden een korting op grond voor starters, in ruil voor terugbetaling bij verkoop. De voorwaarden en beschikbaarheid verschillen sterk per gemeente.

Wat dit vraagt van de woningmarkt

Echte oplossingen voor starters vereisen meer dan fiscale kortingen. Ze vereisen dat er betaalbare woningen worden gebouwd. Dat betekent dat gemeenten grond beschikbaar stellen, dat er minder regels zijn rondom kleine woningen, en dat partijen bereid zijn iets minder marge te nemen om iets meer woningen te realiseren.

Dat is precies de richting die KoopBuurschap opgaat. Geen ingewikkelde constructies, maar gewoon bouwen voor een prijs die starters ook kunnen betalen. In Overijssel, waar de ruimte er nog is en de bereidheid bij gemeenten groeit.