In 1995 kostte een gemiddelde koopwoning in Nederland ongeveer 90.000 gulden — omgerekend zo'n 41.000 euro. Twintig jaar later, in 2015, was dat 230.000 euro. In 2024 stond de teller op meer dan 430.000 euro. Wat er in die drie decennia is gebeurd, is niet één ding maar een opeenstapeling van beleidskeuzes, marktomstandigheden en demografische ontwikkelingen die elkaar versterkten.
Het resultaat: een markt die voor een groeiende groep mensen gesloten is.
De rol van de hypotheekrenteaftrek
Nederland kent al decennia een van de meest royale hypotheekrenteaftrekregelingen ter wereld. Die maatregel maakt het aantrekkelijk om zo veel mogelijk te lenen: de rente die je betaalt, trek je af van je belastbaar inkomen. Het effect op de woningmarkt is goed gedocumenteerd. Als mensen meer kunnen lenen — of meer mogen aftrekken — zijn ze bereid meer te bieden. Meer bieden drijft de prijzen omhoog. Hogere prijzen maken meer lenen aantrekkelijker. Een zichzelf versterkende spiraal.
De hypotheekrenteaftrek wordt al jaren afgebouwd, maar de erfenis ervan zit in de prijsniveaus ingebakken.
De bouwstop van de jaren negentig
In de jaren negentig en vroege jaren 2000 werd er te weinig gebouwd. De economie draaide goed, de bevolking groeide, en het aantal huishoudens nam toe door individualisering. Maar de nieuwbouw hield geen gelijke tred. Gemeenten waren terughoudend met het vrijgeven van bouwlocaties, de Vinex-operatie liep vertraging op, en de bouwsector had capaciteitsproblemen.
Het tekort dat in die periode ontstond, is nooit volledig ingelopen. Nederland heeft structureel te weinig woningen gebouwd voor de vraag.
Beleggers en de vlucht uit spaarrekeningen
De lage rentes van de jaren 2010 zorgden voor een nieuwe druk op de woningmarkt. Spaarrekeningen leverden niets meer op. Obligaties al helemaal niet. Beleggers — particulier en institutioneel — zochten rendement en vonden dat in vastgoed. Woningen werden massaal gekocht om te verhuren. Dat nam woningen weg van de koopmarkt en dreef de prijzen verder op.
Inmiddels zijn er maatregelen genomen om beleggers te ontmoedigen: hogere overdrachtsbelasting voor niet-eigenwoningbezitters, zelfbewoningsplicht in grote steden, en strengere huurregulering. Maar de prijzen die in die periode zijn gezet, zijn niet meer teruggekomen.
Wat er nu nodig is
De woningmarkt corrigeert zichzelf niet vanzelf. Daarvoor is de vraag te structureel te hoog en het aanbod te structureel te laag. Wat werkt, is meer bouwen — specifiek betaalbare woningen in segmenten waar de markt het laat afweten. Dat vraagt om gemeenten die grond beschikbaar stellen, om bouwers die bereid zijn minder marge te nemen, en om woonvormen die kleiner en goedkoper zijn zonder kwaliteit in te leveren.
Dat is de ruimte die KoopBuurschap zoekt: niet wachten tot de markt zichzelf herstelt, maar als collectief zelf bouwen wat de markt niet levert. Klein, betaalbaar, in Overijssel, voor mensen die nu structureel naast het net vissen.
KoopBuurschap onderzoekt hoe we betaalbare koopwoningen kunnen realiseren voor starters en 55-plussers in Overijssel. Schrijf je vrijblijvend in.
Inschrijven voor de wachtlijst